Immobilier, fiscalité et ralentissement économique

25 octobre 2011 dans Consommation, Fiscal, Ménages, Patrimoine

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Seulement 23.183 logements neufs ont été vendus par les promoteurs pendant les mois d’avril à juin de cette année, soit une baisse de 22,6% par rapport à la même période de 2010, selon les chiffres publiés en Août par le ministère du Logement. Les ventes d’appartements sont inférieures de 21,8% à celles du deuxième trimestre 2010, et celles de maisons individuelles ont reculé de 28,5%.

Le début de l’année marque déjà une accélération de cette chute avec un niveau des ventes de 17,2% inférieur au premier trimestre 2011 comparé à l’année précédente soit une baisse de 19% au 1er semestre 2011 par rapport au 1er semestre 2010.

« La baisse de 25% en 2010 à 22% en 2011 du taux de réduction d’impôt du dispositif « Scellier » pour les investisseurs et la déception enregistrée par les promoteurs concernant le prêt à taux zéro (PTZ), qui a plus favorisé les achats dans l’ancien, sont les causes principales de cette baisse », explique à l’AFP Michel Mouillart, professeur d’économie à l’Université Paris X-Nanterre.

Pour l’ensemble de l’année 2011, le nombre de logements neufs vendus par les promoteurs devrait tomber, selon M. Mouillart, à environ 95.000 contre 115.000 en 2010 et 106.000 en 2009, loin du record de 127.000 en 2007.

Selon M. Mouillart, « l’autre point d’inquiétude concerne la hausse des prix, qui n’a pas raison de s’arrêter en raison de l’augmentation des prix des matériaux et des contraintes imposées pour les bâtiments basse consommation (BBC) ».

Au deuxième trimestre, le prix moyen du m² des logements collectifs neufs était supérieur de 7,7% au même trimestre de 2010 alors que celui des maisons individuelles ne progressait que de 1,8%.

Cette hausse touche aussi le parc ancien. « La hausse des prix du parc existant atteint une ampleur encore jamais enregistrée. Les ménages voient, dans un marché tendu, leur capacité financière à accéder à la propriété chuter progressivement », souligne l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (Ieif) dans une étude intitulée « Logement : un marché locatif sous influence ».

Parallèlement, le nombre total de mises en chantier (avec les logements sociaux et les maisons individuelles), avec 347.355 unités au cours des douze derniers mois (août 2010 à juillet 2011), est encore augmentation de 15,7% par rapport aux douze mois précédents alors que celui des permis de construire accordés est de 422.974, en hausse de 10,1% par rapport aux 12 mois précédents.

Avec une hausse de 9,1% des mises en chantier et de 8,6% des permis de construire enregistrée entre mai et juillet, « les ventes devraient s’accélérer au second semestre car les investisseurs voudront encore profiter d’un avantage fiscal favorable même s’il est réduit à 16% en 2012″, espère Guy Nafilyan, PDG de Kaufman & Broad, l’un des principaux promoteurs français.

Même si le secrétaire d’Etat au Logement Benoist Apparu voit – par la hausse du nombre de permis de construire – que les actions du gouvernement continuent de produire des effets importants permettant d’envisager un rythme de construction soutenu pour les prochains mois, le président dela Fédérationdes Promoteurs Immobiliers (FPI) Marc Pigeon craint, au contraire, une dégradation de la santé du secteur et une baisse des mises en chantier en 2012.

Conséquences de la réduction de l’avantage fiscal lié à l’investissement Scellier.

Selon lui, les réformes fiscales successives sont les principales responsables de cette évolution. La réduction de l’avantage fiscal depuis le début de l’année 2011, et qui doit se poursuivre en 2012 (16% au lieu de 22%), va continuer selon lui à décourager les investisseurs dans le locatif. Avec pour impact, outre la baisse potentielle des résultats des promoteurs, une aggravation de la pénurie de logements et une hausse mécanique des loyers.

«L’investissement Scellier coûte chaque année 1,3 milliard d’euros à l’État, mais lui rapporte également 2 milliards d’euros de TVA. Sans compter les avantages concernant le logement, et les emplois dans le bâtiment. J’aimerais qu’une vraie réflexion soit ouverte et que le gouvernement compare ces chiffres avec les bénéfices enregistrés grâce aux autres aides au logement. Le PTZ (Prêt à taux zéro, ndlr) notamment. Il est attribué pour 75% à des personnes qui achètent dans l’ancien, et à 70% pour des logements individuel. Il ne contribue pas à l’amélioration du parc locatif», affirme Marc Pigeon.

La hausse des prix qui «n’a pas de raison de s’arrêter, du fait de l’augmentation des prix des matériaux et des contraintes imposées pour les bâtiments basse consommation (BBC)», ajoute Michel Mouillart.

Marc Pigeon constate quant à lui que les achats effectués grâce au Prêt à Taux Zéro (40% des acquisitions) bénéficient essentiellement aux logements anciens. Moins chers certes que les logements neufs conformes à la réglementation BBC, ils obligeront ultérieurement «le gouvernement à distribuer de nouvelles aides pour la mise aux normes des logements», regrette-t-il.

Marc Pigeon ne voit pas non plus de signe encourageant dans l’augmentation du nombre de permis de construire délivrés (+10% sur un an, et +5,3% sur les trois derniers mois par rapport aux trois mois précédents). «Obtenir un permis de construire ne signifie pas commencer les travaux. Si le promoteur ne parvient pas à vendre les logements il n’entamera pas la construction», assure-t-il. Selon les statistiques du ministère du Logement, les mises en chantiers ont reculé de 3,8% ces trois derniers mois par rapport au trimestre précédent. Sur un an, le solde reste cependant positif, en hausse de 7,9%.

«Les particuliers souhaitent toujours devenir propriétaires»

Dominique Barbet, économiste chez BNP Paribas est plus optimiste sur la santé du secteur. S’il admet que les promoteurs ont quelques raisons de s’inquiéter de l’impact des réformes fiscales qui touchent les propriétaires bailleurs, les chiffres du ministère montrent surtout, selon lui, le dynamisme du secteur, porté par l’activité des particuliers.

Les particuliers en revanche souhaitent toujours devenir propriétaires de leur résidence principale et continuent de faire construire, ce qui va maintenir le dynamisme du secteur pour encore plusieurs trimestres», explique-t-il. L’économiste estime également que les nouvelles réformes pourraient agir positivement sur les prix. «Les avantages fiscaux avaient contribué à la forte hausse des prix dans l’ancien. Parler de bulle est un peu fort mais cela avait conduit à des excès. Ces changements dans la politique fiscale pourraient donc aider les prix à s’assagir, au moins dans les zones qui ne souffrent pas de la pénurie de logements».

C’est sans compter le resserrement des critères d’endettement et la hausse des garanties exigées par les banques dans l’octroi d’un financement qui constituent des freins à l’accession au crédit. Ainsi un profil qui pouvait s’endetter hier ne peut plus le faire de la même manière aujourd’hui.

En 2009 et 2010, les investisseurs représentaient près des deux tiers des acquéreurs. Mais la réforme du dispositif Scellier, effective en 2011, et la hausse des taux d’intérêt depuis l’automne 2010, contribuent à décourager cette catégorie d’acheteurs. Entre le premier semestre 2011 et le premier semestre 2010, les ventes à destination des investisseurs se sont ainsi effondrées de 32%.

Parallèlement, le nouveau prêt à taux zéro, le «PTZ+», peine encore à convaincre les particuliers à investir dans le neuf. Plus de 70% des prêts accordés par l’Etat l’ont été pour l’achat d’un logement ancien, soulignent les promoteurs immobiliers. Finalement, les ventes «en accession», en baisse de 1% au premier semestre 2011, ne suffisent donc pas à compenser la chute des ventes aux investisseurs.

D’autant plus que les prix des logements neufs continuent à progresser, contribuant à rendre les acheteurs mois solvables. Malgré une demande plus faible et une offre plus importante, les prix bondissent de 9,7% sur douze mois. La hausse est comme toujours plus marquée en Ile-de-France, en raison de la rareté du foncier (+12,5% sur un an, contre +6,4 dans le reste dela France). Une des causes de ce paradoxe réside dans la généralisation des bâtiments neufs basse consommation, plus onéreux mais de meilleure qualité, analysela FPI.

L’immobilier est-il toujours une valeur refuge ?

Cette évolution du marché du neuf contraste encore fortement avec le marché de l’ancien. Certes, les notaires soulignaient en juillet une atténuation de la progression des ventes au premier trimestre, après une année 2010 très dynamique. En Ile-de-France notamment, le nombre de logements vendus a baissé de 4% au premier trimestre 2011 par rapport à la même période de 2010. Une baisse imputable à la rareté des biens à vendre à Paris, de même qu’à une relative accalmie après le pic des ventes de la fin de l’année 2010. Mais sur l’ensemble dela France, les volumes de vente progressaient encore de 23% en mars 2011 sur un an.

Malgré la hausse des taux immobiliers, qui évincent une partie des acheteurs, les prix restent par ailleurs en augmentation soutenue. Sur un an, les appartements se sont enchéris de 10,5%, et les maisons de 7,8%, selon les derniers chiffres publiés par les notaires de France. Mais ces hausses dissimulent des évolutions contrastées. Si les prix des appartements parisiens prennent plus de 20%, 21 départements enregistrent des prix en baisse sur un an, constatent les notaires.

Globalement, le marché immobilier devrait cependant rester soutenu cette année. «Les fondamentaux du marché français sont sains», souligne Olivier Eluère, économiste au Crédit Agricole. L’octroi du crédit n’est pas excessif, la présence des marchands de biens sur le marché pas significative, tandis que l’offre de logements reste structurellement insuffisante dans certaines zones. Le marché immobilier devrait de surcroît continuer à bénéficier d’un statut de valeur refuge, dans un contexte économique incertain. Les dispositifs gouvernementaux tels le Scellier ou le PTZ+ permettent par ailleurs de soutenir la demande. Une baisse des prix généralisée ne devrait pas se profiler avant longtemps.

La baisse du taux de réduction d’impôt du dispositif Scellier « démontre une nouvelle fois que le gouvernement n’a pas de vision à long terme de la problématique logement », déplore auprès de l’AFP Alain Dinin, PDG de Nexity, un des deux principaux promoteurs français.

Pour tenter d’amadouer les promoteurs, le dispositif « Scellier », s’appliquant aux appartements et maisons loués pendant au moins 9 ans, qui devait s’achever fin 2012 serait prolongé jusqu’à 2015, selon des sources proches du dossier.
Mais pour M. Dinin le risque, si cette mesure était adoptée, est de voir le nombre total de logements neufs vendus par les promoteurs tomber de 110.000 en 2010 à 90.000 en 2011 et 70.000 en 2012.

« Perdre 40.000 logements en 2 ans c’est insupportable, cela nous ramènerait presque au niveau de la crise de 2008″, souligne M. Dinin.
Marc Pigeon, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), rappelle de son côté « qu’une réduction de 20.000 du nombre de logements construits représente une perte de recettes de TVA pour l’Etat de 800 millions à 1 milliard d’euros l’année de la construction, alors que le coût fiscal d’un Scellier est étalé sur 9 ans ».

Risques de pertes de recettes de TVA ?

« L’enjeu, pour l’Etat, est donc une perte de 1,6 à 2 milliards de recettes de TVA pour une moindre dépense de l’ordre de seulement 300 millions en 2012″, souligne le président de la FPI.

« Sans les investisseurs particuliers, les loyers auraient augmenté beaucoup plus vite au cours des 10 dernières années. C’est grâce aux dispositifs d’aides à l’investissement locatif que 850.000 logements ont été créés et que, sur 10 ans, les loyers n’ont cru que de 30% tandis que les prix des logements neufs augmentaient de 84% et ceux des habitations anciennes de 141% », rappelle à l’AFP M. Pigeon.
« Comme chaque logement correspond à 1,5 emploi, une baisse de 40.000 logements devrait entraîner la suppression de 60.000 emplois », met en garde le président de la FPI.

Se déclarant « inquiet » du projet gouvernemental, Guy Portmann, PDG de France Terre, plaide pour sa part pour un allongement de la durée d’obligation de louer le logement de 9 à 15 ans. Mais en contrepartie, pour maintenir un rendement locatif intéressant pour les investisseurs de plus en plus tentés par la +pierre+ à cause de l’effondrement de la Bourse, M. Portmann réclame un taux de réduction d’impôt de 28%, soit le double de celui envisagé par un nouveau « rabotage ».

La réforme de la taxation des plus values immobilières (hors résidence principale) touche tout le monde.

La modification de la taxation des plus-values immobilières est la mesure du plan de rigueur présenté hier qui rapportera le plus en 2012, avec une économie estimée à 2,2 milliards d’euros. Elle touche les propriétaires de résidence secondaire, de biens locatifs, de terrains à bâtir ou de logements vacants.

Jusqu’à présent, les plus-values réalisées lors de la vente des biens immobiliers (hors résidence principal) étaient taxées à hauteur de 19 % (plus prélèvements sociaux). Mais la plus value subissait un abattement de 10% par an à partir de la cinquième année de détention. In fine, au-delà de 15 ans de détention les plus values réalisées lors de la vente de ces biens étaient donc exonérées de taxes. Le gouvernement a décidé de supprimer cet abattement dérogatoire de 10% et «de taxer les plus values immobilières effectivement réalisées, après neutralisation de l’inflation».

• La disparition des abattements fiscaux sur la plus value s’applique aux promesses et compromis de ventes signées après le 24 août 2011.

• La plus-value dégagée lors de la vente subira un impôt de 19%, auquel s’ajouteront 13,5% de prélèvements sociaux. Soit une ponction totale de 32,5%. Car, entre autres mesures, le gouvernement vient de décider de relever de 12,3% à 13,5% les prélèvements sociaux portant sur les revenus de l’épargne de 2011. Seule bonne nouvelle, la plus-value sera taxée sur la différence entre le prix d’achat et le prix de vente déduite de l’inflation réellement constatée depuis l’acquisition.

• Seule la résidence principale reste exonérée de cette taxation. Définie comme le lieu d’habitation habituel, c’est-à-dire le lieu où le contribuable travaille, où il déclare ses impôts, où sont scolarisés ses enfants, etc… la résidence secondaire d’un locataire de sa résidence principale sera assujetti à cette nouvelle disposition.